자영업중인 가게 양도양수시 중개수수료가 궁금합니다. A=현 임차인B임대인C=새로들어오는 임차인A가 계약기간 6개월남은 시점에서 새로들어오는 임차인C를 직접 구한
A=현 임차인B임대인C=새로들어오는 임차인A가 계약기간 6개월남은 시점에서 새로들어오는 임차인C를 직접 구한 상태B가 아는 부동산에서 계약서 작성을 하기로 함가게는 보증금2천, 권리금은 받지 않았습니다양도양수 계약서 작성할때중개수수료가 얼마나 나오는건지 궁금합니다A가 C를 직접 구했어도 보증금의 0.9%를 중개수수료로 내는건지..부동산에서 사람을 구해줬으면 다 내는게 맞다고 생각하지만중개행위를 한게 없어도 0.9%의 수수료를 받아가는게 맞나요?물론 협의사항이라고는 하지만 보통 직접 새임차인을 구했을때는계약서 대필료(약 5~10만원)정도만 낼수도 있다는 글도 봐서요ㅠㅠ정확하게 알려주시면 감사하겠습니다!!
자영업 가게 양도양수 시 중개수수료에 대해 문의하셨군요. 특히 직접 새 임차인을 구하신 상황이라 수수료가 어떻게 책정되는지 궁금하실 것 같습니다. 정확한 내용을 알려드릴게요.
1. 중개수수료 발생 여부 및 기준
핵심은 '부동산 중개업자가 중개 행위를 했는가' 입니다.
원칙적으로 중개수수료는 개업공인중개사가 '중개 행위'를 통해 거래를 성사시켰을 때 발생합니다. 여기서 중개 행위란 단순히 계약서만 써주는 것을 넘어, 거래 당사자 간의 교섭을 주선하고, 계약 조건을 조율하며, 중요 사항을 확인·설명하는 등의 전반적인 과정 전체를 의미합니다.
A님이 C님을 직접 구하셨고, B임대인이 아는 부동산에서 단순히 계약서 작성을 진행하는 상황이라면, 해당 부동산은 '중개 행위'를 전부 수행했다고 보기 어렵습니다. 이런 경우 중개수수료를 법정 중개보수 요율(0.9%)에 맞춰 전액 청구하는 것은 부당할 수 있습니다.
2. '계약서 대필료' 또는 '확인설명 의무 이행 수수료'
말씀하신 대로, 직접 당사자를 구하고 부동산에서는 계약서 작성 및 법률적 검토, 확인·설명 의무만 수행하는 경우에는 '계약서 대필료' 또는 '확인설명 의무 이행 수수료' 명목으로 금액을 청구하는 것이 일반적입니다.
금액: 이 비용은 보통 5만원에서 20만원 정도가 일반적입니다. (계약 내용의 복잡성이나 부동산마다 차이가 있을 수 있습니다.) 이것은 법정 중개보수 요율과는 무관하게 서비스 제공에 대한 실비 개념으로 책정됩니다.
부동산의 입장: 부동산 측에서는 계약서 작성 과정에서도 등기부등본 확인, 권리관계 설명, 특약 사항 조율 등 전문적인 지식과 책임이 따르기 때문에, 단순히 "대필"이라고 보지 않고 최소한의 업무 대가로 이 정도 금액을 청구합니다.
3. 권리금에 대한 중개수수료
현행 공인중개사법상 권리금은 중개대상물이 아니므로, 권리금 자체에 대한 법정 중개수수료는 없습니다.
다만, 공인중개사가 권리금 계약을 주선하는 과정에서 별도의 '컨설팅 비용'이나 '자문 수수료' 명목으로 금액을 요구할 수는 있습니다. 이는 법정 중개보수와 무관하게 당사자 간의 협의 사항입니다.
님의 경우 권리금은 받지 않는다고 하셨으므로, 이 부분은 크게 신경 쓸 필요는 없을 것 같습니다. (만약 나중에 B 임대인이 권리금을 요구하거나, C가 권리금을 지불하는 상황이 된다면 해당 부동산에서 이 부분에 대한 수수료를 언급할 수도 있습니다.)
4. 종합적인 조언 및 협의 방법
사전에 명확히 협의하세요: 계약서 작성 전, 부동산에 "우리가 직접 임차인(C)을 구했고, 부동산에서는 계약서 작성 및 확인·설명만 담당해주실 예정인데, 이때의 수수료는 어느 정도가 될까요?" 라고 명확하게 문의하고 금액을 확정하는 것이 가장 중요합니다.
부동산의 주장에 반박할 근거: 만약 부동산에서 보증금의 0.9%를 모두 요구한다면, "공인중개사법상 중개수수료는 중개 행위의 대가인데, 저희는 직접 임차인을 구했으므로 전체 중개 행위가 이루어지지 않았다. 이런 경우 보통 대필료 수준으로 책정되는 것으로 알고 있다." 라고 말씀하시고 협의를 시도하세요.
최대 요율의 의미: 보증금 2천만원에 대한 0.9%는 최대 요율일 뿐입니다. 실제로 중개업자와 의뢰인은 법정 요율 범위 내에서 상호 협의하여 중개보수를 정하게 되어 있습니다. 직접 사람을 구한 상황에서는 협의의 여지가 충분합니다.
계약 당사자 모두의 입장: A님과 C님 모두에게 해당 부동산이 어떤 역할을 했는지 명확히 하고, 합리적인 수수료를 지불하는 것이 중요합니다. 때로는 임대인(B)이 부동산에 계약서 작성을 맡기는 것이므로, 임대인 측에서 수수료를 지불하는 경우도 있습니다 (전부 또는 일부). 이 부분도 논의해 볼 수 있습니다.
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